郑州房地产调控三年:千万人口支撑起来的市场回暖

  逐渐升温的不仅是郑州的天气,还有楼市。

  原本在一线城市工作的王维维(化名),经过多方面的考虑,在不久前回到了老家河南。在外地已有多套房产的他,考虑在郑州再次置业。虽然郑州在本轮的贷款利率也有所下调,首套房贷利率由上浮30%回落到20%,甚至10%。

  这背后是已经持续三年的房地产调控,从今年3月开始,业内人士已经明显感觉到“调控政策有所放松”,而郑州楼市也迎来了冰点之后久违的回暖迹象。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示,对于郑州来说,本轮房地产调控政策确实抑制了投机需求,稳定了房价,而且市场预期也开始回归平稳。从统计局的数据看,郑州属于这轮房价调控相对效果较好的城市。

  然而调控三年之后,如今的市场也已经发生了很大的变化。上海易居房地产研究院发布的一季度《中国百城库存报告》显示,郑州已经处于库存极度紧缺行列,消化周期2.6个月,与2016年9月郑州楼市最热时新房库存去化周期2.5个月基本持平。

  “房住不炒”的总基调一再被强调,住建部也将“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)列为2019年度十项重点任务之首,要求“坚持因城施策、分类指导,夯实城市主体责任,加强市场监测和评价考核,切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。”落脚到郑州,伴随“国家中心城市”的定位,以及顺利跻身“人口千万俱乐部”,这座中原城市的楼市、房价有了坚实的支撑,业内也分析称:“调控政策将会更加精细化”。

  郑州楼市的“金三银四”

  农历新年之后,郑州楼市就开始出现“金三银四”的市场行情。尽管3月、4月一直被视为房地产行业的传统小阳春,但春江水暖鸭先知,房地产人士已经隐约感觉到市场的回暖。

  从事房地产行业多年的郑新(化名)对第一财经记者分析,大多数开发商都调整了节奏,郑州今年上半年没有开那么多楼盘。3月份过后,利好消息在慢慢释放,情况开始有所改观,有些项目尤其是一些品质型的楼盘,口碑比较好,性价比比较合理,开盘规模又没有那么大,不超过300套,去化速度还是可以的。基本上从4月中下旬到五一,市场开始慢慢好起来,很多改善型、价格高一些的楼盘,去化都做得很好。

  郑新举例称,今年五一前推出的瀚海思念城项目,本来业内预计按照限价每平方米为1.6万~1.7万,结果毛坯的成交均价就达到1.8万~1.9万,而且去化率还挺不错。其他近期开盘的项目也都还不错,基本上去化率都能达到80%~90%。

  对于3月份以来的市场回暖现象,业内认为,这背后既有调控政策松动的迹象,也意味着市场的重新回归。

  郑新表示,郑州房地产市场释放出一些利好信息,比如“不再像以前那么严格限制社保,略微有一些放松。过去限价限网签,必须按照备案价来卖,否则就不给网签,或者进度比较慢,但现在正在悄悄放开,基本上价格有些浮动也会给网签名额。银行贷款利率方面也开始有所松动,房贷利率上浮比例已经下调5%~10%。”

  回归到本轮调控的起点。在“加强房地产宏观调控,维护房地产市场秩序”的大背景下,郑州跟随一线城市启动了本轮房地产调控政策的步伐,于2016年10月启动限购,后又经过多次调控政策出台,2017年5月3日,郑州限购升级,一方面扩大限购区域,另一方面要求取得不动产证未满3年不得上市转让。

  郑新称,郑州推出房地产调控政策以来,整体上不论是去化速度,还是火爆程度,2017年的市场还是挺不错的。2018年8、9月份之前,市场也都是正常的。然而在2018年10月至今年2月底前,郑州的房地产市场转入“严寒”状态,很多楼盘去化不理想。