一二线新房价格涨幅温和扩大 专家:可小阳春不准入夏

  国内实体经济虽然有政策支持,但存在下行压力。房地产投资一枝独秀,且房价上涨城市进一步增多,预计各地对市场预期的管控会进一步加强,防止预期过热传导到市场。

  “楼市可以小阳春,不准入夏。” 5月16日,国家统计局发布4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况后,中原地产首席分析师张大伟感叹。

  数据显示,4月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%,涨幅比上月扩大0.4个百分点;31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比上月回落0.2个百分点。

  多位受访人士均向21世纪经济报道指出,国内实体经济虽然有政策支持,但存在下行压力。房地产投资一枝独秀,且房价上涨城市进一步增多,预计各地对市场预期的管控会进一步加强,防止预期过热传导到市场。

  分化趋势隐现

  张大伟对统计局数据统计后发现,4月新建住宅价格房价上涨的城市数量有67个,这一数量创近四年来新高。

  不过,尽管房价上涨城市增多,但总体上涨幅度较为温和。据易居研究院研究员王若辰测算,4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比涨幅为0.6%,与上月持平。“4月份房价环比涨幅延续‘小阳春’态势,微幅扩大至合理区间上沿。”王若辰表示。

  21世纪经济报道注意到,从国家统计局发布的4月新房价格环比增速来看,楼市正在出现分化。

  其中,二线城市正在成为领跑者。70个大中城市中,除秦皇岛上涨1.8%全国最高以外,其余增速相对较快的城市多为一二线城市,包括重庆(1.2%)、昆明(1.2%)、西安(1.1%)、广州(1.1%)武汉(1.0%)和杭州(1.0%)等。

  成交面积方面,中指研究院近日发布的4月全国主要城市交易显示,4月,一线城市成交量环比下降,热度相对3月消退,但同比来看,相对去年的成交谷底仍有明显的回暖态势;三线城市则成交面积同比、环比均有所下降。而二线城市则是同比、环比均有所上升,楼市仍保持着相对较高的热度。

  对此,中银国际近期在研报中指出,2019年一二线在供给改善、去化转好的情况下,成交将稳步改善;三四线由于棚改弱化销售,预计大幅下行;

  而在土地市场,分化趋势同样明显。易居研究院的报告显示,4月,4个一线城市土地成交建筑面积为110.3万平方米,环比下降62.9%,同比下降 36.5%。三线城市土地成交建筑面积为880.7万平方米,同比下降 33.6%。

  而二线城市则处于量价齐升的阶段。4月土地成交建筑面积为3607.1万平方米,环比大幅增长70.8%,同比增长35.4%。

  同策研究院认为,当前土地市场回暖,本质是市场融资松动下房企投资策略调整导致的。从房企预期看,2019年以来,部分房企调低拿地利润率为获取土地争取更大空间,预计2019年3季度前仍为大多数二线及强三线城市的最佳拿地窗口期。

  一位东部房企高管告诉21世纪经济报道记者,对于二线城市来说,人才政策放松刺激需求扩张,叠加宏观城市群、都市圈等多项政策利好,使得2019年诸多房企开始“重回”一二线,在一线城市竞争相对激烈的背景下,二线城市成为首选。

  预期管控是重点

  在中央一再强调分类调控、因城施策、落实地方政府调控主体责任的背景下,地方政府调控的压力不断增大。随着3、4月楼市小阳春的到来,据中原地产研究中心统计,4月各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次,环比上涨300%,调控频率明显增长。而4月下旬,住建部也曾对一季度房地产市场运行情况开展专题调研并对房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

  因此,在二线城市开始领跑房价涨幅的时候,这些城市的地方政府是否会进一步加码调控成为关注焦点。以西安为例,在国家统计局公布的数据中,西安以23.8%的同比涨幅居首,并且已经是连续5个月同比涨幅全国第一。

  对此,陕西省房地产研究会会长王圣学向21世纪经济报道记者表示,西安楼市近期持续走高,有多方面因素。首先,宽松的人才政策刺激了需求;其次,西安近年来的经济基本面发展良好,市场对当地楼市预期比较看好;最后,西安对周边吸附能力较强,需求旺盛。