如何稳地价房价?专家:政策已很严厉关键在落实

  地价与房价,到底谁影响谁?从“面粉”与“面包”的相互关系看,显然地价对房价的影响最为直接。今年3月份以来,国内部分热点城市如武汉、苏州、杭州等的土地市场渐趋火热,高溢价、“地王”频现。而众多知名房企也成为各城市土拍场上的常客,频频斥重金拿地纳储。与此同时,房价上涨亦频引关注。国家统计局数据显示,4月份房价环比和同比上涨城市数量继续增加;本月18日,因为新房和二手房价格涨幅过快,住建部已对苏州、佛山等10个城市进行预警提示。哪些城市楼市过热?哪些城市楼市平稳?

  近日,《每日经济新闻》记者分别赴北京、上海、佛山等地楼市进行实地调查,为读者展示这些城市楼市真实的表现。

  在去年下半年以来“稳地价、稳房价、稳预期”“因城施策、分类调控”的调控思路下,房地产市场出现明显降温。

  但进入2019年,尤其是春节之后,楼市、地市回暖的信号频现:部分城市楼市成交大幅回升、房价出现较快上涨苗头,开发商抢地热情高涨、地王频出。而这,并不符合“稳地价、稳房价、稳预期”的思路。5月初,因一手房、二手房价格指数累计涨幅过大,住建部对苏州、南宁、佛山、大连等4座城市进行预警提示。

  那么,在“稳”的基调下,地价、房价究竟能不能稳得住?又该如何稳住呢?


  ▲2019年1~4月全国土地成交金额TOP10城市(单位:亿元)数据来源:CREIS中指数据邹利制图

  因城施策效果渐显

  苏州、南宁、佛山、大连4市被预警提示后,住建部再次强调了要“始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”“切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处”。显然,去年底提出的“稳地价、稳房价、稳预期”,将是未来一段时间楼市调控的主基调。

  数据显示,年初以来全国土地市场因城施策效果明显,整体呈现平稳态势。

  根据数据,至5月19日,全国100个大中城市累计供应住宅类用地数量1713幅,累计供地面积9153.57万平方米,分别较去年同期增加1.84%、0.25%,且均创2015年以来同期新高。

  成交方面,100个大中城市宅地累计成交宅地数量1442幅、面积7636.09万平方米,分别较去年同期减少6.3%、7.59%。尽管成交幅数、面积均出现下滑,但累计成交金额却同比增长9.52%,达到9617.37亿元,创下同期历史新高。

  不过,虽然累计成交金额“逆势”上涨9.52%,但这一涨幅也创下了自2016年以来的同期最低。显然,在“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”的基调下,地价逐渐企稳,因城施策的政策效应正逐渐显现。

  但另一方面,土地市场虽总体呈平稳态势,但市场依然保持热度,竞拍热度提升,热点城市地价、溢价率显著上升。

  中指院数据显示,今年前4个月,其监测的300个城市住宅用地楼面价持续上涨。成交楼面价在2月份结束了连续11个月的同比下跌态势后,3月份同比涨幅扩大,4月份同比涨幅进一步扩大到20%以上,而绝对价格已达到近4900元/平方米的历史单月次高水平,仅比2017年9月的最高水平低400元/平方米。

  与此同时,土拍溢价率也出现底部回升态势。3月300城住宅用地平均溢价率为23.6%,同比提升2.6个百分点,环比提升13个百分点。而4月份溢价率进一步走高。

  土地流拍率的降低,也佐证了土地市场的热度依旧。1月份300城住宅用地流拍率环比下降5.4个百分点至8.5%,2月份流拍率下降至6.1%,3月份进一步下降至1.8%,4月份流拍率虽然达到5.4%,但仍处于较低水平。

  “房地产行业的竞争越来越激烈,在强者恒强、弱者渐弱的行业格局下,部分大型房企短期补仓的意愿强烈,而年初以来融资环境的相对宽松,房企资金压力得到一定缓解,也为他们积极拿地创造了条件。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示,“春节后楼市出现局部回暖迹象,并带动市场预期向好,这也导致出现房企在部分城市集中抢地的现象。”

  如何稳住地价房价

  到底是高地价推高了房价,还是高房价带动了高地价?

  也许并不好下结论。但作为“面粉”的土地,其价格的涨与跌、高与低,会影响到房企投资、卖房的策略和节奏,影响到楼市的市场情绪。反过来也是如此,房价的涨与跌、高与低,也会直接影响到房企投资拿地的策略和节奏,以及政府土地供应的计划和节奏。