上海摇号购房两周年:宅地零溢价率 房价涨幅全国倒数

  5月16日,国家统计局公布的《4月份70个大中城市房价指数变动情况》显示,新建商品住宅价格方面,4月份环比上涨的城市有67个;二手住宅价格方面,4月份环比上涨的城市有55个,同比上涨的城市达到68个。在“小阳春”行情下,“涨城”呈现增多趋势。

  不过,作为一线城市的上海却是个“另类”。4月份上海二手住宅价格同比下跌1%,是70个城市中唯一一个出现同比下跌的城市。而新建商品住宅环比上涨0.3%,在70个城市中列倒数第12位;同比上涨1.5%,列倒数第3位。

  《每日经济新闻》记者观察发现,在2017年一系列调控政策“组合拳”下,上海楼市自当年下半年开始划出一条“量缩价稳”的平滑曲线。而在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调下,上海的一些做法又是否值得其他城市借鉴呢?

  新房价格两年涨幅不到12%

  从近两年上海市统计局公布的数据来看,上海房地产市场呈现出明显的“量缩价稳”的走势。

  数据显示,新建住宅交易方面,2018年上海新建住宅(含商品住宅、安置房、保障房)销售面积1333.29万平方米,同比下降0.6%;而在2016年,上海仅新建商品住宅销售面积就达到2020万平方米,同比增长0.5%。

  存量住宅方面,2018年上海存量住宅网签面积1230万平方米,同比增长4.3%;而在2016年存量住宅网签面积达3161万平方米,同比增长4.2%。

  价格方面,统计数据显示,2018年上海新建住宅销售均价为28981元/平方米,而2016年新建住宅销售均价为25910元/平方米。这意味着两年时间里,上海新建住宅销售均价的涨幅还不到12%。值得注意的是,上述新建住宅均包括各类保障性住房。而即使在剔除各类保障性住房后,上海商品住宅的销售均价变动幅度也不大。

  上海市统计局数据显示,2018年,上海内环线内商品住宅销售均价为108155元/平方米,内外环线间为74694元/平方米,外环线以外为37298元/平方米,同比分别上涨4.6%、3.3%、3.6%。

  显然,在一系列严厉调控下,上海的投资、投机需求被极大抑制,虽然成交量大幅下滑,但价格却保持相对稳定。

  而作为生产“面包”的“面粉”,土地价格的稳定对楼市稳定至关重要。

  据《每日经济新闻》记者不完全统计,2018年上海成交宅地及商业、商务用地等共计103宗,共揽得土地出让金1643亿元,总规划建筑面积927万平方米,综合溢价率0.9%。而在宅地方面,全年共成交60宗,获得土地出让金908亿元,总规划建筑面积537万平方米。

  值得注意的是,零溢价成交几乎成为上海涉宅地块的“标配”。全年成交的60宗涉宅地块,综合溢价率仅为0.02%,其中又有58宗为零溢价成交。而宅地的零溢价,则与“招挂复合出让”的土拍制度密不可分。

  2016年,上海先后出现18个区域或板块“地王”。为遏制“地王”频出,2017年4月,上海调整土地出让政策,实行“招挂复合出让”。根据规则,当有效申请人不超过3人时,实行挂牌出让;超过3人时,实行招标出让,对投标人进行评分确定竞得人。

  2017年6月,上海对“招挂复合出让”政策进行“打补丁”式微调,在上述规则基础上,首次引入“受让管理”指标。根据规则,在确定入围竞标人排名顺序时,评标小组先按照总得分由高到低的原则确认投标人的排名顺序。

  “通过招挂复合出让的方式,对房企拿地进行窗口指导,对抑制土地市场过热,以免地价推高房价具有积极意义。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者。

  从“卖方市场”到“买方市场”

  “招挂复合出让”政策的出台,对政府而言无疑意味着土地出让收入的“减少”,但土地溢价率的大幅下降,又很大程度上避免了房价、地价的螺旋式上升。

  当然,上海能够接受土地的零溢价成交,与其自身的财力有着直接关系。

  数据显示,2018年,上海市一般公共预算收入为7108亿元,位居全国各城市首位,比排在第二位的北京多22.8%,是排在第三位的深圳的2倍。

  《每日经济新闻》记者对2018年土地出让金排名前28位城市梳理后发现,在土地出让金与一般公共预算收入的比值方面,北京、上海、深圳3个一线城市分别以29%、26%、11%位居最后三位。上海对楼市调控政策落实的程度、执行的力度,或许值得其他城市借鉴。

  在限购方面,目前上海执行的是2016年3月份制定的“沪九条”,即居民家庭在购买住房前需连续缴满5年社保或个税;有2套及以上住房的沪籍家庭,以及有1套及以上住房的非沪籍家庭,暂停购房。