苏州楼市“高烧”复盘:从暗流涌动到“警报”拉响

  历史总是惊人地相似。

  2016年春节过后,沉寂已久的苏州楼市忽然爆发。在当年的“小阳春”里,苏州市场的成交量近乎翻倍,工业园区成为最火爆的区域。此后,苏州房价呈阶梯式上涨,并拉开了二线楼市升温的序幕。

  为遏制市场的非理性上涨,从2016年3月开始,苏州先后出台“楼市十条”、“房八条”、“新十五条”等多项调控政策。当年年末,市场开始下行,并进入长达两年的低迷期。

  2019年,低迷过后,类似的剧情再度上演。同样是“小阳春”,同样是工业园区领衔,同样有高价地刺激和恐慌心态。苏州楼市几乎在一夜之间沸腾起来。学区房领涨、二手房跳价等熟悉的场面也再度出现。

  虽然苏州房价并不在官方统计的70个大中城市之列,但在5月18日,住建部仍然对苏州楼市进行警示。

  此前的5月11日,苏州已经出台政策,对两个热点区域——工业园区和高新区狮山板块进行精准调控。5月16日,苏州调整学区房政策。5月末,苏州召开开发商座谈会,提出一系列约束性条款。截至记者发稿时,市场终于有所缓和。

  就像中国楼市多年来的规律一样,苏州市场似乎进入了一个新的循环周期,甚至可能成为这轮二线城市升温的代表。但在调控手段日趋成熟、长效机制呼之欲出的情况下,这一轮的市场,会出现不一样的走势吗?

  疯狂的学区房

  信义房产的业务员小董怎么也没有想到,仅仅过了一个春节,工业园区枫情水岸项目的二手房交易就迅速火爆起来,“看房和成交的节奏明显快了,到3、4月份的时候,所有的业务员都在带人看房或交易。”

  小董是去年才入职的新人,第一次见到这种场面的他,感到相当震撼:坐地起价司空见惯,有些业主一次性“跳价”二三十万元,但仍有多个客户争抢;跟去年下半年相比,同户型、同楼层的房源,价格普遍上涨了近百万元;小区里最难卖的别墅项目,今年居然卖出了3套。

  枫情水岸项目位于金鸡湖东侧,其所在的区域被称为“湖东CBD”。这是工业园区的一个核心区域。不仅交通便利、环境优美,而且拥有工业园区的优质学位。根据贝壳找房app的数据,今年5月,该区域的二手房均价达到4.6万元/平方米。

  而邻近该区域、学区更好的白塘、玲珑一带,二手房交易均价分别达到5.3万元/平方米和6.5万元/平方米。这三个区域的均价比去年下半年上涨了近万元。

  苏州另一个火热的区域为高新区的狮山板块,当前狮山的二手房交易均价达到3.6万元/平方米,区域内部分房源价格已经接近5万元。优质的学区资源,也是支撑该区域房价的主要原因。

  在任何一个城市,优质学区房都是顶级资源。苏州某房企人士向21世纪经济报道表示,这两个区域是苏州的重点发展地带,不仅享受很多政策倾斜,还坐拥最顶级的商业、交通等配套资源,“想挤进来的人群基数太大”。他举例称,有客户会选择卖掉两套房,来换取工业园区或狮山片区的一套学区房。

  该人士还表示,年初本身就是学区房的购房季,再叠加传统“小阳春”等因素,才使这两个区域的交易异常火爆。

  这只是苏州楼市整体表现的一个极端切面。在新房市场,某大型房企苏州区域销售总监发现,春节前夕,项目的咨询量和来访量就明显增多,购房者对价格的接受度也有所提高,购买意愿明显增强。他隐约觉得,“市场要火了”。

  春节后,市场果然升温,很多开发商加紧出货,一些滞销已久的项目在此轮周期中被消化。

  数据显示,从去年12月以来,苏州市场就出现明显的“量价齐升”局面。根据苏州市统计局的数据,2019年第一季度,苏州商品房销售面积为425.47万平方米,同比增长40.3%。

  一直以来,苏州房价都不在国家统计局口径的70个大中城市之列,因而外界很难真正了解当地的市场变化。今年5月18日,住建部对苏州、佛山、大连、南宁四个热点城市楼市进行警示,苏州才开始被关注。

  根据贝壳研究院的统计,今年4月,苏州二手房成交均价为28253元/平方米,环比上涨5.4%,同比上涨17.4%。

  改善时代与“羊群效应”

  很少有受访者能说清,本轮苏州楼市上涨的导火索究竟是什么?流动性宽松、高价地、区域一体化政策、股市表现不佳、媒体炒作都被认为是刺激因素。

  在苏州大学东吴商学院副院长段进军看来,苏州楼市此轮的爆发,两个长期积累的内在因素颇为关键。

  一是2016年的调控之后,苏州市场迅速降温。市场需求在这两年中不断积压,并寻求释放。2017年苏州商品房销售面积下降了22.3%,2018年虽有所恢复,但仅微涨3%。