中信证券:“老旧改”与“棚改”有何区别?对稳投资有多大效果?

摘要

国常会部署加快改造城镇老旧小区欲稳投资、促消费。在棚改计划减半的背景下,推动老旧小区改造,从总体体量上看,老旧小区改造加速推进或能抵消棚改减半的投资缺口,但老旧小区改造项目缺乏收益和现金流,融资难度较大。在项目融资机制未形成前,对老旧小区改造顶替棚改实现稳投资的预期尚不宜太过乐观。

  报告要点

  国常会部署加快改造城镇老旧小区欲稳投资、促消费。在棚改计划减半的背景下,推动老旧小区改造,从总体体量上看,老旧小区改造加速推进或能抵消棚改减半的投资缺口,但老旧小区改造项目缺乏收益和现金流,融资难度较大。在项目融资机制未形成前,对老旧小区改造顶替棚改实现稳投资的预期尚不宜太过乐观。

  部署老旧小区改造,意欲稳投资、促消费。6月19日的国务院常务投资和基建投资下滑的趋势下,老旧小区改造投资周期短的特点能较快、较好地助力稳投资。

  “不走老路”,政策仍然托而不举。今年以来贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等模式。棚改项目融资手段丰富一方面是政策支持、打开融资渠道,另一方面在于棚改本身具有的土地出让金收入作为现金流保证,融资较强。

  老旧小区改造项目缺乏收益和现金流,融资难度较大。老旧小区改造项目的主要内容是停车位、小区道路、绿化、乱搭乱建、加装电梯、屋面防水、外墙及楼道内粉刷等等,除物业管理、停车位、充电桩、广告投放等具有一定的收益能力外,主要项目内容都难见现金流,融资难度较大。在这种情况下,老旧小区改造资金来源主要有以下:地方财政预算内支持、中央资金支持、居民个人承担、单位出资、专营单位投资、引入金融机构融资等。实际上,老旧小区改造投资体量较棚改差距不大,但较低的收益水平导致了融资能力的云泥之别。

  预计老旧小区改造项目资金需求仍需要落到当地城投平台肩上,但市场化融资手段背后需要有优质的现金流作为支撑。即便是货币政策搭配开发性银行贷款,未来现金流的缺失仍然会导致游戏难以维持。预计后续还需要配套收益类项目以平衡资金。以合肥市部分项目为例,17合建投MTN002和18合建投MTN001募集资金用途中均有部分用于偿还亚洲开发银行贷款,贷款用途为合肥市环境改善项目,预计包括老旧城区改造。

  总结

  6月19日的国务院常务会议提出按照中央经济工作会议和《政府工作报告》部署,积极做好“六稳”工作中的稳投资,部署加快改造城镇老旧小区。老旧小区改造2018年来在政府工作报告中提及,各地高度重视老旧小区改造工作。老旧小区改造区别于旧城区改造和棚户区改造,旧城区改造范畴最广,老旧小区改造与棚改互斥。在棚改计划减半的背景下,推动老旧小区改造,从总体体量上看,老旧小区改造加速推进或能抵消棚改减半的投资缺口,但老旧小区改造项目缺乏收益和现金流,融资难度较大。在项目融资机制未形成前,对老旧小区改造顶替棚改实现稳投资的预期尚不宜太过乐观。

(文章来源:明晰笔谈)

(责任编辑:DF078)

郑重声明:东方财富网发布此信息的目的在于传播更多信息,与本站立场无关。