偿债高峰期下 开发商的负债考量

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偿债高峰期下 开发商的负债考量

  身处行业下行期,越来越多的房企将“现金为王”奉为企业稳健及安全经营的“护城河”。机构数据显示,2018年百强企业更加重视现金流管控,整体经营性现金流实现回正或回升。降负债与促回款,成为百强房企尤其是标杆房企确保企业财务安全与稳健经营的主流选择。

  专家预测称,2019年仍不乏企业继续高杠杆扩张,特别是冲刺1000亿元、2000亿元及3000亿元等规模目标的中型房企。不过从目前来看,房地产行业仍面临严峻的资金压力,融资渠道依然受限,加之融资成本不断上升与2019年后房企渐入偿债高峰期,房企还须在降负债的同时加快销售回款,以减少资金压力,防范资金链断裂风险。

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  “现金为王”趋势加强

  2018年,房企规模化、行业集中化的趋势愈发明显,但同时随着调控深化、企业销售回款变慢、融资难度增加等带来的资金风险逐步显现,行业整体风险有所累积。在此背景下,“现金为王”越来越多地被企业提及,而2018年百强房企现金流净额均值的提升,则成为房企“现金为王”趋势加强的一个明证。

  中国指数研究院数据显示,2018年百强企业经营活动产生的现金流净额均值为15.7亿元,相比上年提升显著。同时,不同阵营百强企业在经营性现金流方面分化显著:前十企业现金管控能力更优,且土储充盈、投资放缓,经营活动现金流得到较大幅度改善;11-30企业把握机会扩规模,但投资额亦小幅放缓,经营活动现金流也得到一定改善;31-50企业经营活动现金流改善幅度较小。

  事实上,包括碧桂园、恒大及万科在内的房企三巨头,近年来于公开场合的各类表态均显示出现金流之于企业生存发展的重要性。如,恒大于2017年初启动战略转型,表示发展模式将由以往高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”转变;碧桂园于2018年中期业绩会上宣布“提质控速”,并表示“宁可发展慢一点,也要发展稳一点”;万科在2018年9月秋季例会喊出“活下去”,提到万科的工作重心和目标是6300亿元回款,若回款目标未达成,万科所有的业务都可能会停。

  以碧桂园为例,在2018年全年权益合同销售同比增长31.25%的前提下,公司净借贷比率同比下降7.3个百分点至49.6%;此外,还因手握2425.4亿元的现金余额,被外界誉为2018年度“现金流之王”。

  年报显示,2018年内,碧桂园实现房地产权益销售现金回笼约4557.9亿元,权益销售回款率高达91%,是在行业资金面持续收紧的背景下,连续第三年实现正净经营性现金流。截至2018年期末,碧桂园现金余额约为2425.4亿元,占总资产比例达到14.9%。据其披露,2018年末的现金余额对于短期有息债务的覆盖比例达到1.92倍,另有约3017亿元的银行授信额度尚未使用,营运资本相当充裕。

  行业大佬尚且居安思危,在其规模之下的各类中小型房企,也开始主动降低资产负债率,回笼现金。阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌此前在接受媒体采访时曾表示:“目前最关心的仍是现金流,要提升回款率,降低负债率。而回款率和结转利润的提升则来自加快项目的周转速度。”资料显示,截至2018年末,阳光城的经营性净现金流入218亿元,同比增长147.55%,达到公司历史高点,连续两个会计年度保持正值。账面货币资金378亿元,占比总资产14.36%。

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  现金流回升背后

  在业内人士看来,2018年末以来,资本市场融资环境的相对改善以及去化提速等因素,是绝大多数房企实现现金流回正及回升的主因。

  房企去化提速,从百强企业近三年来所拿高价地及其开盘情况中可见一斑,2017年至2018年的高价地开盘率明显提升。根据中国指数研究院数据,2018年百强企业历史高价地开盘率超五成,去化压力逐步释放。另悉,2016年房企所拿高价地开盘率为50.7%,开盘率大于 50%的企业数量占比61.6%,其中开盘率 100%的企业占比15.4%;百强企业2017 年所拿高价地开盘率为35.1%,其中开盘率大于 50%的企业占比28.3%。

  此外,房企自2018年三季度开始的积极促销推案,也在很大程度上促进了现金流的回升。资料显示,8月下旬随着、阳光城等房企也纷纷加入促销阵营;而到了四季度,为了冲刺年底业绩,打折促销楼盘增多,不少楼盘为了“抢收”开始放弃利润,纵然预售价格明显低于预期,依然选择拿证销售。